Calculateur d'amortissement LMNP
Ventile ton bien par composants, calcule l'amortissement déductible de l'année et suit le stock reportable, année après année.
L'amortissement est le mécanisme qui fait tomber l'impôt d'un LMNP au réel, souvent à zéro. C'est aussi le calcul le plus mal fait par les bailleurs qui s'en occupent seuls.
Ce que ce calculateur produit
Il part de ton prix d'acquisition frais inclus et en sort un plan d'amortissement par composants, exploitable directement dans ta liasse.
- La quote-part de terrain, qui ne s'amortit pas et qu'il faut sortir de l'assiette
- La ventilation du bâti par composants, avec une durée propre à chacun
- Le mobilier et les équipements, sur leur propre durée
- L'amortissement déductible de l'exercice, et le stock reportable quand la déduction est plafonnée
La règle qui coince tout le monde
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Concrètement : la part d'amortissement qui dépasserait ton résultat n'est pas perdue, mais elle n'est pas déduite cette année-là. Elle est reportée, sans limite de durée.
C'est une bonne nouvelle sur le long terme, et une mauvaise surprise pour qui pensait déduire la totalité dès la première année. Un bien très amortissable avec un loyer modeste ne convertit pas tout son potentiel tout de suite.
Ce que ça change à la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements que tu as effectivement déduits viennent minorer ton prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value. Ceux que tu as seulement reportés, non. Suivre les deux compteurs séparément n'est donc plus une coquetterie comptable : c'est ce qui détermine ta facture de sortie.
Monique répond à tes questions
Quelle part du prix faut-il affecter au terrain ?
Il n'existe pas de pourcentage réglementaire unique. La quote-part se justifie au cas par cas selon la localisation du bien, et se situe couramment entre 10 et 20 % du prix d'acquisition en immeuble collectif. Ce qui compte, c'est de pouvoir justifier la méthode retenue.
Que devient l'amortissement non déduit une année ?
Il est reporté sans limite de durée et reste déductible les exercices suivants, dès que ton résultat le permet. Il ne se perd pas. En revanche, tant qu'il n'a pas été déduit, il n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. --- À lire aussi : l'article complet sur le sujet.