Micro-BIC ou régime réel : le simulateur
Compare les deux régimes sur ton bien, tenue comptable comprise, et sort le seuil de loyer à partir duquel le réel se rembourse.
Le choix du régime fiscal est la décision qui pèse le plus lourd sur ton imposition en location meublée. Et c'est aussi celle que le plus de bailleurs prennent au doigt mouillé.
Ce que ce simulateur calcule
Il compare ton imposition sur dix ans dans les deux régimes, à partir de tes chiffres réels : loyers encaissés, charges déductibles, prix d'achat frais inclus, et ta tranche marginale d'imposition. Il ne s'arrête pas à l'économie d'impôt — il déduit aussi le coût de la tenue comptable, qui n'existe qu'au réel.
Trois sorties :
- Ton impôt annuel dans chacun des deux régimes, prélèvements sociaux compris
- Le seuil de bascule : le montant de charges et d'amortissements au-delà duquel le réel devient gagnant chez toi
- L'année où le stock d'amortissement reportable commence à s'accumuler
Pourquoi l'abattement de 50 % n'est pas une réponse
Au micro-BIC en location meublée longue durée, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes recettes. C'est simple, c'est gratuit, et pour beaucoup de biens c'est le bon choix.
Le réel devient intéressant quand tes charges réelles dépassent cette moitié — ce qui arrive vite dès qu'il y a un crédit, des travaux, ou un bien récent fortement amortissable. Mais « ça dépend » n'est pas une réponse utilisable. Le seuil, lui, l'est.
Monique répond à tes questions
Le régime réel est-il toujours plus avantageux ?
Non. Le réel n'est avantageux que si tes charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC, d'un montant suffisant pour couvrir le coût de la tenue comptable. Sur un petit studio détenu sans crédit et à une tranche d'imposition basse, le micro-BIC reste souvent le meilleur choix.
Comment opter pour le régime réel ?
L'option se prend dans le délai de dépôt de la déclaration de l'année précédente, sur papier libre ou via la messagerie de ton espace professionnel sur impots.gouv.fr. Elle vaut un an et se reconduit tacitement, et tu peux y renoncer dans le même délai.
Peut-on changer de régime en cours de route ?
Oui. Le passage du micro-BIC au réel comme le retour au micro se font par option, dans le délai de dépôt de la déclaration. Le point d'attention est ailleurs : en basculant, tu ouvres ou tu fermes un compteur d'amortissements qui aura des conséquences le jour de la revente. --- À lire aussi : l'article complet sur le sujet.