Simulateur de plus-value LMNP
Calcule ta plus-value à la revente, amortissements réintégrés, abattements pour durée de détention et surtaxe compris.
Depuis la réforme de février 2025, calculer sa plus-value LMNP de tête ne marche plus. Les amortissements déduits pendant l'exploitation viennent minorer le prix d'acquisition retenu, et la facture change du tout au tout.
Ce que ce simulateur calcule
Tu donnes ton prix d'achat frais inclus, ta date d'acquisition, ton cumul d'amortissements déduits et ton prix de sortie estimé. Il sort :
- La plus-value brute, puis la plus-value taxable après réintégration des amortissements
- Les abattements pour durée de détention, calculés séparément à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux — les deux barèmes ne sont pas alignés
- La surtaxe applicable au-delà de 50 000 € de plus-value imposable
- La facture totale, et ce qu'elle deviendrait en attendant une ou deux années de plus
Les deux dates qui gouvernent la sortie
L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise à 22 ans de détention. Celle des prélèvements sociaux, à 30 ans. Entre les deux, il reste les prélèvements sociaux, dont l'abattement progresse beaucoup plus lentement — c'est ce décalage qui fait mal.
Si tu es à 19 ou 20 ans de détention, la question n'est pas de savoir combien tu paieras. C'est de savoir combien te coûtent deux ans d'impatience.
Qui échappe à la réintégration
Trois catégories de résidences services sont expressément exclues par la loi : les résidences universitaires, les résidences-services seniors, et les EHPAD ainsi que les établissements pour personnes handicapées. Dans ces trois cas, l'amortissement reste un avantage sec.
Monique répond à tes questions
Les amortissements pratiqués avant 2025 sont-ils réintégrés ?
Oui. Il n'existe pas de stock protégé : la réintégration s'applique à l'ensemble des amortissements effectivement déduits, quelle que soit l'année où ils l'ont été, dès lors que la cession intervient à compter du 15 février 2025.
La plus-value LMNP suit-elle le régime des particuliers ou des professionnels ?
En location meublée non professionnelle, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention. Le statut LMP répond à d'autres règles. --- À lire aussi : l'article complet sur le sujet.