Calculateur de rentabilité et de TRI
Rentabilité nette réelle, effort d'épargne mensuel et taux de rendement interne de ton investissement locatif meublé.
La rentabilité affichée dans les annonces est un chiffre de vendeur. Le loyer divisé par le prix, sans charges, sans impôt, sans crédit. Elle ne dit rien de ce que ton bien te rapporte réellement.
Ce que ce calculateur mesure
Il reprend tes flux réels — loyers encaissés, charges décaissées, mensualités de crédit, impôt effectivement payé — et en sort quatre indicateurs qui, eux, veulent dire quelque chose.
- La rentabilité nette réelle, après charges, intérêts et impôt
- L'effort d'épargne mensuel : ce que le bien te prend ou te rend chaque mois sur ton compte
- L'enrichissement sur la période : capital remboursé plus revalorisation, moins ce que tu as sorti de ta poche
- Le TRI, qui rapporte le tout à la durée et te permet de comparer avec un autre placement
Pourquoi le TRI et pas le rendement brut
Le rendement brut ignore le temps. Deux biens qui rapportent la même somme, l'un en trois ans et l'autre en douze, affichent la même rentabilité brute et n'ont rien à voir. Le TRI intègre la chronologie des flux : c'est le seul chiffre qui se compare honnêtement à un autre investissement.
C'est aussi le chiffre que presque personne ne calcule sur un LMNP, parce qu'il demande de connaître tous les flux réels — ce qu'une comptabilité tenue correctement fournit gratuitement.
Monique répond à tes questions
Quelle différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette ?
La rentabilité brute rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans rien déduire. La nette retire les charges et la taxe foncière. La nette-nette, parfois appelée nette d'impôt, retire en plus l'imposition réellement supportée. Seule la dernière reflète ce que le bien te laisse.
Un effort d'épargne positif signifie-t-il un mauvais investissement ?
Non. Sortir de l'argent chaque mois pendant que le locataire rembourse le capital peut être un excellent placement : l'enrichissement se mesure sur le patrimoine constitué, pas sur la trésorerie du mois. C'est précisément ce que le TRI permet de trancher.