Ce que tes amortissements te coûteront le jour de la revente

L'amortissement, c'est la ligne qui fait tomber ton impôt LMNP à zéro. Depuis février 2025, c'est aussi la ligne qui gonfle ta plus-value le jour où tu vends. Personne ne t'a dit combien.

Alors voilà le chiffre. Sur un bien acheté 200 000 € et revendu dix ans plus tard, la réforme te reprend 67 % de l'économie d'impôt que l'amortissement t'avait donnée. À 22 ans de détention, 26 %. À 30 ans, rien du tout. L'amortissement reste gagnant. Il l'est simplement beaucoup moins tôt qu'on te le vend.

Monique, comptable depuis 35 ans. Je fais ce calcul toutes les semaines depuis un an et demi, parce que personne ne le faisait avant.

C'est quoi, l'amortissement, exactement ?

L'amortissement, c'est la constatation comptable qu'un bien s'use. Chaque année, tu passes en charge une fraction de la valeur de ton logement, sans sortir un euro de ta poche. Cette charge vient en déduction de tes loyers, et c'est elle qui fait tomber ton résultat imposable à zéro.

Ce n'est pas une niche inventée pour les loueurs. Toutes les entreprises de France amortissent leurs machines, leurs véhicules et leurs murs, et le font depuis toujours. Le LMNP au réel applique simplement aux meublés la mécanique des sociétés : des recettes, des charges, un résultat. L'amortissement est une de ces charges.

Concrètement, sur un bien acheté 200 000 € frais inclus.

Le terrain ne s'use pas, donc il ne s'amortit pas. Le reste s'amortit sur sa durée d'usage. Tant que l'amortissement absorbe tes loyers, ton impôt LMNP est nul. Et ce que tu n'as pas pu déduire une année se reporte, sans limite de durée.

Pourquoi le LMNP était-il si avantageux avant 2025 ?

Le LMNP était si avantageux avant 2025 parce qu'il donnait l'avantage de l'amortissement sans son inconvénient. Dans une société, ce qui est amorti diminue la valeur comptable du bien, et se retrouve donc en plus-value le jour de la vente. En LMNP, non : la plus-value se calculait sur le prix d'achat d'origine, comme pour n'importe quel particulier.

Tu déduisais 5 667 € par an pendant dix ans, et tu revendais comme si tu n'avais jamais rien déduit. Les deux bouts du mécanisme, chacun dans le régime le plus favorable. C'est ça qui s'est arrêté.

Qu'est-ce qui a changé exactement ?

Ce qui a changé, c'est que les amortissements déduits pendant l'exploitation viennent maintenant minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Tout ce que tu as amorti, tu le retrouves en plus-value taxable. C'est l'article 84 de la loi de finances pour 2025, qui modifie l'article 150 VB du code général des impôts.

La date compte : la règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025. C'est la formulation du II de l'article 84, reprise telle quelle par la réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026.

Et une précision qui a fait beaucoup de dégâts chez ceux qui l'ignoraient : les amortissements pratiqués avant 2025 sont concernés aussi. Il n'existe pas de stock protégé. C'est écrit noir sur blanc dans la réponse ministérielle Mette n° 10097, publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 24 mars 2026.

Seul l'amortissement effectivement déduit est réintégré. Celui que tu as reporté faute de base suffisante ne l'est pas.

Ça change ton plan d'investissement, pas seulement ta déclaration : le gain fiscal annuel que tu as mis dans ton tableau est une avance, pas un cadeau. Alors combien ça coûte, en euros ?

Combien ça coûte, en euros, sur un cas réel ?

Sur un T2 acheté 200 000 € frais inclus et revendu 244 000 € au bout de dix ans, ça coûte 17 889 €. L'impôt de plus-value passe de 12 796 € à 30 685 €. En face, l'amortissement t'a fait économiser 26 747 € d'impôt sur ces dix années. Il t'en reprend les deux tiers.

Le détail, pour que tu puisses le refaire. Terrain à 15 % du prix, donc 170 000 € amortissables sur 30 ans, soit 5 667 € par an. Tranche à 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux : chaque euro amorti t'économise 47,2 centimes, soit 2 675 € par an.

Au bout de dix ans, tu as amorti 56 667 €. Le prix d'acquisition retenu à la revente n'est plus 200 000 € mais 143 333 €. Ta plus-value n'est plus de 44 000 € mais de 100 667 €.

Sur dix ans de détention, l'abattement est de 30 % à l'impôt sur le revenu et de 8,25 % aux prélèvements sociaux. Tu paies 13 389 € d'IR, 15 886 € de prélèvements sociaux, et 1 409 € de surtaxe — celle qui frappe les plus-values imposables au-delà de 50 000 €, et que l'ancien calcul ne déclenchait jamais sur ce dossier.

Comment la facture évolue avec les années de détention ?

La facture évolue à la baisse, parce que les abattements pour durée de détention grignotent la plus-value pendant que l'économie d'impôt, elle, s'accumule à un rythme constant. Deux dates gouvernent la sortie : 22 ans pour l'exonération d'impôt sur le revenu, 30 ans pour l'exonération des prélèvements sociaux.

Même bien, même hypothèse de revalorisation à 2 % par an.

Trouve ta durée de détention, lis ta part restituée.

Le surcoût culmine vers 15 ans, à 19 900 €. Avant, la plus-value est encore petite. Après, les abattements pour durée de détention font leur travail plus vite que l'amortissement n'en crée.

À 22 ans, l'impôt sur le revenu est exonéré. Il te reste les prélèvements sociaux, dont l'abattement n'est encore que de 28 % — c'est le décalage entre les deux barèmes qui fait mal. À 30 ans, tout est exonéré, et le bâti est amorti en totalité. La réforme ne te coûte plus rien.

Qui échappe à la réintégration ?

Trois catégories de résidences services y échappent, exclues expressément par l'article 84 de la loi : les résidences universitaires, les résidences-services seniors, et les EHPAD ainsi que les établissements pour personnes handicapées. Si ton bien est dans l'une de ces trois catégories, ton amortissement reste un cadeau sec.

Les textes de référence, si tu dois vérifier ton bail : articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation pour les deux premières, article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles pour la troisième.

Où tu en es sur ta courbe

Trois chiffres à sortir, ce week-end : ton cumul d'amortissements, ta date d'acquisition et ton prix de sortie estimé. Sans ces trois-là, aucune décision de vente ne tient.

Ton cumul d'amortissements. Il est sur ta liasse 2033, tableau des immobilisations et amortissements. C'est le montant qui viendra en moins de ton prix d'achat.

Ta date d'acquisition. Compte les années pleines. Si tu es à 19 ou 20 ans de détention, attendre 22 ans efface toute la ligne « impôt sur le revenu » de ta plus-value. Ça peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros pour deux ou trois ans de patience.

Ton prix de sortie estimé. Sans lui, le reste ne veut rien dire.

Une vente n'est pas qu'une affaire de fiscalité — un bien qui te coûte du temps et des travaux peut valoir la peine d'être vendu même avec la facture. Mais fais le calcul avant de signer le mandat, pas après.

Sinon, crée gratuitement un compte sur Monique : le dashboard projection de plus-value à la revente tient cette courbe à jour avec tes chiffres à toi, année après année.