Combien te coûte vraiment un comptable LMNP — et à partir de quel loyer il se rembourse

Tu lis partout que le régime réel « fait payer moins d'impôts ». Personne ne te dit ce qu'il coûte, ni à partir de quel loyer il se rembourse. Et depuis 2025, la réponse a changé : la réduction d'impôt de 915 € qui payait ta tenue comptable n'existe plus.

Alors je te donne le seuil tout de suite. À la tranche à 30 %, il te faut environ 670 € de charges et d'amortissements au-delà de la moitié de tes loyers pour rembourser 600 € de tenue annuelle. À la tranche à 41 %, 430 €. À la tranche à 11 %, 1 530 €. En dessous, le micro-BIC et son abattement de 50 % restent le bon choix. Et lui, il ne te coûte rien.

Moi c'est Monique, comptable depuis 35 ans, des milliers de dossiers de location meublée derrière moi. Je ne vends pas le réel. Je le chiffre.

Combien coûte vraiment la tenue comptable d'un LMNP ?

La tenue comptable d'un LMNP coûte entre 150 et 300 € par an en logiciel, où tu fais la saisie, et entre 400 et 900 € TTC par an si tu la délègues. Ajoute 80 à 150 € par bien supplémentaire, et 150 à 300 € si tu dois rattraper une année en retard. C'est tout.

Deux lignes que beaucoup ajoutent à tort dans ce calcul.

L'immatriculation. Elle passe par le guichet unique de l'INPI, elle est gratuite, et elle est obligatoire dans les deux régimes — tu as besoin d'un SIRET même au micro-BIC.

La CFE. Tu la paies au micro comme au réel. Exonérée l'année de création, exonérée si tes recettes de l'année précédente sont inférieures ou égales à 5 000 €, sinon compte 100 à 350 € selon le taux voté par ta commune.

Ni l'une ni l'autre ne pèse dans l'arbitrage. Le seul coût différentiel entre les deux régimes, c'est la tenue.

Combien te coûtent réellement 600 € de tenue ?

600 € de tenue ne te coûtent pas 600 €. C'est une charge déductible de ton résultat BIC. À la tranche à 30 %, prélèvements sociaux compris, ta facture nette tombe à 317 €. À 41 %, à 251 €. À 11 %, à 431 €. C'est ce chiffre-là qu'il faut mettre dans ton calcul.

Ce qui a disparu, en revanche, c'est autre chose. Jusqu'aux revenus 2024, l'adhésion à un organisme de gestion agréé te rendait deux tiers de tes frais de comptabilité, plafonnés à 915 € par an. L'article 11 de la loi de finances pour 2025 a supprimé le dispositif au 16 février 2025. Dernière application : les exercices clos au plus tard le 31 décembre 2024.

Si tu tombes sur un comparatif qui affiche « à partir de 76 € après réduction d'impôt », il date. Aujourd'hui, le prix c'est le prix.

À partir de quel loyer le réel se rembourse ?

Le réel se rembourse quand tes charges et tes amortissements dépassent la moitié de tes loyers d'un montant suffisant. À la tranche à 30 %, ce montant est de 670 € pour 600 € de tenue. À 41 %, de 430 €. À 11 %, de 1 530 €. Plus ta tranche est basse, plus la marche est haute.

La formule est courte, refais-la avec tes chiffres. Ton taux d'imposition marginal plus 17,2 %, ça te donne un taux global : 28,2 %, 47,2 % ou 58,2 %. Le seuil, c'est ta tenue annuelle multipliée par (1 − taux) divisé par le taux.

Ça donne quoi sur un studio, un T2, un T3 ?

Sur un studio, un T2 et un T3 détenus sans crédit, le réel rapporte de 119 à 2 237 € nets par an selon la taille du bien et la tranche d'imposition. L'écart entre le meilleur et le pire cas est de un à dix-neuf. C'est pour ça qu'aucune réponse générale ne vaut : tout dépend de ton couple loyer-tranche.

Trois biens meublés, détenus sans crédit, loués à l'année. Loyers calculés sur les prix meublés relevés par SeLoger en août 2026 : 22,1 €/m² pour un une-pièce, 15,5 € pour un deux-pièces, 12,5 € pour un trois-pièces. Terrain à 15 % du prix, bâti amorti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans. Tenue à 600 €.

Gain net annuel, tenue déjà payée.

L'insight que personne ne te dit

Regarde la première ligne. Un studio, à la tranche à 11 %, te rapporte 119 € par an au réel. Cent dix-neuf euros. Pour ça, tu tiens une comptabilité, tu suis des amortissements par composants, tu déposes une liasse 2031 tous les mois de mai, et tu prends le risque de te tromper.

Ce n'est pas rentable. Reste au micro.

Deuxième chose, visible sur les lignes 2 et 3 : le gain plafonne. L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Sur le T3, 1 469 € d'amortissement ne sont pas déduits l'année où tu les constates — ils sont reportés sans limite de durée, ce qui est très bien, mais ils ne te rapportent rien cette année-là. Un bien très amortissable avec un loyer modeste ne convertit pas tout son potentiel.

Le chiffre à vérifier avant de décider

Le plafond du micro-BIC en location meublée longue durée est passé à 83 600 € pour 2026, 2027 et 2028. Il était à 77 700 € sur le triennat précédent. Beaucoup de contenus en ligne affichent encore l'ancien montant.

Attention à ne pas confondre : le meublé de tourisme non classé, lui, est plafonné à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Ce n'est pas le même régime, et les seuils de cet article ne s'y appliquent pas.

Ce que tu fais maintenant

Sors trois chiffres : tes loyers encaissés sur l'année, ta taxe foncière plus tes charges de copropriété non récupérables plus ton assurance, et 85 % de ton prix d'achat frais inclus divisé par 30.

Additionne les deux derniers. Compare à la moitié de tes loyers. Si l'écart est supérieur à 1 530 € et que tu es à la tranche à 11 %, ou supérieur à 670 € à la tranche à 30 %, le réel se rembourse. Sinon, non.

L'option se prend dans le délai de dépôt de la déclaration de l'année précédente, sur papier libre ou par la messagerie de ton espace professionnel. Elle vaut un an et se reconduit tacitement. Tu peux y renoncer dans le même délai.