Déclarer son LMNP : trois formalités au lancement, puis une échéance par an

Vous louez un meublé, ou vous allez commencer, et vous vous demandez ce que vous devez déclarer, et quand. La réponse tient en deux temps : trois formalités au lancement, que vous ne referez jamais, puis un seul rendez-vous par an.

Je suis Monique, comptable depuis 35 ans ; j'ai tenu des milliers de dossiers de loueurs.

Au lancement : choisir sous quel nom vous louez, déclarer le début de votre activité, opter pour le régime réel si vous le voulez. Ensuite, la vie d'un meublé est plus calme qu'on ne le croit. Chaque mois, vous vérifiez que le loyer est arrivé. Chaque année, au printemps, vous faites établir votre comptabilité et vous déposez vos déclarations. C'est ce rendez-vous annuel qui compte : le seul qui demande de vrais documents, et le seul qui se paie en majorations si vous le déposez en retard.

Que devez-vous faire au lancement ?

Trois formalités : choisir la forme sous laquelle vous détenez le bien, déclarer le début de votre activité dans les 15 jours qui suivent la première location, et opter pour le régime réel au printemps si le forfait ne vous convient pas. Aucune des trois ne se refait ensuite.

Sous quel nom louez-vous ?

En votre nom, il n'y a aucune société à créer : vous louez en tant que particulier, et votre activité est identifiée par le numéro que vous obtenez à l'étape suivante. C'est le cas de la grande majorité des loueurs en meublé, et l'indivision ne demande pas davantage de formalité.

Un point à connaître avant de signer : une société civile immobilière qui loue en meublé relève de l'impôt sur les sociétés, avec ses propres règles de calcul et de revente. Ce n'est plus du LMNP. Ce choix se fait à l'achat, parce qu'il détermine qui figure à l'acte.

Quand déclarez-vous le début de votre activité ?

Vous déclarez votre activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, sur le guichet des formalités des entreprises. La démarche est gratuite. Elle vous donne un numéro SIRET, l'identifiant de votre activité, que vous reporterez sur toutes vos déclarations.

Le SIRET vous rattache à un service des impôts des entreprises, votre interlocuteur pour la location. Il peut aussi vous rendre redevable de la cotisation foncière des entreprises, un impôt local dû par les activités professionnelles : vous déposez alors une déclaration initiale, le formulaire 1447-C, au plus tard le 31 décembre de l'année où vous commencez. Là encore, une seule fois.

Quand optez-vous pour le régime réel ?

L'option se prend avant la date limite de la déclaration de revenus déposée au printemps, et elle vaut pour les loyers de cette même année. Elle se reconduit ensuite toute seule, tant que vous n'y renoncez pas : vous n'y pensez qu'une fois.

Deux mots de vocabulaire. Le micro-BIC est le régime qui s'applique par défaut, sans rien demander : l'administration retire de vos loyers un pourcentage fixe, l'abattement, censé couvrir vos frais — 50 % pour un meublé de longue durée. Le régime réel est l'autre voie : vous déduisez vos dépenses effectives, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, ainsi que l'amortissement du logement. Exemple : 10 000 € de loyers meublés. Au micro-BIC, vous êtes imposé sur 5 000 €. Au réel, avec 6 500 € de charges et d'amortissement, sur 3 500 €.

L'écart se chiffre. Sur un T2 loué 12 000 € par an dans un foyer imposé à 30 %, une année passée au forfait faute d'avoir opté coûte 2 916 € d'impôt, là où le réel donnait zéro. Le détail, régime par régime, est dans « LMNP de A à Z : les 4 régimes de la location ».

La date exacte dépend de votre département et de votre mode de déclaration ; impots.gouv.fr la publie chaque année. Le 1er février, que plusieurs sites donnent encore, ne s'applique plus. Un cas vous dispense du choix : au-delà du plafond du micro-BIC — 77 700 € de recettes pour les loyers 2025, 83 600 € pour les loyers 2026 à 2028 — le réel s'impose à vous.

Qu'est-ce qui revient chaque mois ?

Chaque mois, une seule chose : vérifier que le loyer est bien arrivé sur votre compte, et à quelle date. C'est ce relevé qui servira de base à votre comptabilité en fin d'année. Comptez cinq minutes.

La quittance, elle, n'est pas systématique : vous devez la remettre, gratuitement, au locataire qui vous la demande. Beaucoup de bailleurs l'envoient chaque mois par habitude ; ça ne vous engage à rien de plus.

Qu'est-ce qui revient chaque année ?

Chaque année, vous faites établir la comptabilité de l'exercice écoulé, puis vous déposez vos déclarations au printemps. Au régime réel, ce sont deux dépôts et un paiement. Au micro-BIC, il n'y a ni comptabilité ni liasse : vos loyers sont simplement reportés dans votre déclaration de revenus.

La comptabilité d'abord. Le réel vous oblige à tenir une comptabilité commerciale : un bilan, un compte de résultat, et un tableau d'amortissements. L'amortissement est une déduction annuelle au titre de l'usure du bien : vous déduisez une fraction de son prix chaque année, sans rien dépenser de plus. Des meubles achetés 7 000 € et amortis sur sept ans, c'est 1 000 € de charge par an, et 300 € d'impôt en moins dans la tranche à 30 %. Le tableau porte aussi l'amortissement que votre résultat n'a pas absorbé et qui se reporte — le chiffre le plus utile de votre liasse, et « Piloter son LMNP » explique où le lire.

Rien ne vous oblige à passer par un professionnel ; la vraie question est celle du coût, et « Combien te coûte vraiment un comptable LMNP » donne le calcul.

Viennent ensuite les trois rendez-vous de l'année :

• La liasse 2031 et ses annexes, qui portent le résultat de votre activité. Dépôt au printemps, en mai.
• La déclaration de revenus, formulaire 2042-C-PRO, où ce résultat est reporté avec le reste de vos revenus. Même période.
• L'avis de cotisation foncière des entreprises, si vous la devez. Ce n'est pas une déclaration : l'avis est mis en ligne à l'automne sur votre espace professionnel, et le paiement est attendu en décembre — le 15 décembre pour la CFE 2025.

Les dates exactes changent chaque année et dépendent de votre situation ; impots.gouv.fr les publie.

Que risquez-vous si vous déposez en retard ?

Un dépôt en retard coûte une majoration de 10 % de l'impôt dû, portée à 20 % si vous déposez dans les 30 jours suivant une mise en demeure, et à 40 % au-delà. S'y ajoute un intérêt de retard de 0,20 % par mois.

Exemple : 2 000 € d'impôt déposés avec trois mois de retard, sans mise en demeure. La majoration fait 200 €, l'intérêt 12 € : vous payez 212 € de plus. Rien n'est perdu, mais tout se paie — c'est pour ça que cette échéance-là mérite une place dans votre agenda, et les autres non.

Par où commencer ?

Si vous démarrez : vérifiez que votre activité est déclarée et que vous avez un SIRET. Sans lui, rien d'autre ne peut être déposé.

Si vous hésitez entre les deux régimes : comparez vos charges réelles de l'année, amortissement compris, à l'abattement du micro-BIC, soit 50 % de vos loyers. Sur le T2 de l'exemple, l'abattement vaut 6 000 €, et les charges vont bien au-delà. Dès qu'elles dépassent l'abattement, le réel vous fait gagner.

Si vous êtes déjà au réel : notez une seule date, celle de la déclaration de revenus du prochain printemps, et prévoyez d'avoir vos justificatifs réunis un mois avant. C'est tout ce que votre meublé vous demandera.