Revendre son LMNP : depuis le 15 février 2025, la même vente coûte 18 397 € de plus

Vous envisagez de vendre un bien que vous louez en meublé, et vous cherchez ce que cette vente va vous coûter. La règle a changé le 15 février 2025, et elle a changé dans un sens qui vous concerne directement. Voici comment se calcule votre plus-value aujourd'hui, ce que la réforme y ajoute en euros, et les deux dates qui font baisser la facture.

Je suis Monique, comptable depuis 35 ans ; j'ai tenu des milliers de dossiers de loueurs.

La réponse d'abord : depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits de vos loyers viennent augmenter votre plus-value imposable le jour de la vente. Concrètement, ils sont retirés de votre prix d'achat, ce qui creuse l'écart entre ce prix et votre prix de vente.

Sur un T2 acheté 200 000 € frais compris, revendu 240 000 € après dix ans de location meublée au réel, la facture passe de 3 562 € à 21 959 €. Même appartement, même prix de vente, même durée de détention. L'écart tient entièrement à la réforme, et il se fait en deux temps : la réintégration elle-même, puis un seuil que cette vente n'aurait jamais approché sans elle.

Ce guide ne traite que le loueur en meublé non professionnel. Le statut professionnel relève des plus-values professionnelles, qui suivent d'autres règles.

Comment se calcule la plus-value d'un LMNP ?

La plus-value d'un LMNP se calcule comme celle de n'importe quel bien immobilier : la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat, corrigée de quelques majorations. Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après un abattement qui dépend de la durée de détention.

Deux majorations jouent en votre faveur sur le prix d'achat. Les frais d'acquisition s'y ajoutent, pour leur montant réel ou pour un forfait. Et au-delà de cinq ans de détention, vous pouvez majorer ce prix de 15 % au titre des travaux, sans avoir à les justifier.

Exemple : un bien acheté 150 000 €, revendu 200 000 € après huit ans. Avec la majoration forfaitaire de 15 %, le prix d'achat retenu passe à 172 500 €, et la plus-value brute de 50 000 € à 27 500 €.

C'est sur cette base que la réintégration des amortissements vient jouer, en sens inverse.

Qu'est-ce que la réintégration des amortissements change en euros ?

La réintégration retire de votre prix d'achat tous les amortissements que vous avez déduits pendant que vous louiez. Votre prix d'achat retenu baisse d'autant, donc votre plus-value monte d'autant. Elle s'applique aux ventes réalisées à compter du 15 février 2025.

L'amortissement, pour poser le mot : c'est la déduction annuelle au titre de l'usure du logement, que le régime réel autorise. Elle réduit votre impôt chaque année sans vous faire dépenser un euro de plus. Ce que la réforme dit, c'est que cet avantage se rattrape à la sortie.

Exemple : un bien acheté 150 000 €, sur lequel vous avez déduit 30 000 € d'amortissements. Le prix d'achat retenu tombe à 120 000 €. Vendu 180 000 €, il dégage 60 000 € de plus-value brute au lieu de 30 000 €.

Deux précisions qui comptent. Le texte vise les amortissements admis en déduction. Si une partie de vos amortissements est restée en report parce que votre résultat ne les absorbait pas, elle n'a pas été déduite — « Piloter son LMNP » explique où lire ce stock dans votre liasse. Et certaines résidences services sont expressément hors du dispositif : résidences étudiantes, résidences seniors, et établissements accueillant des personnes handicapées.

Le cas, chiffré de bout en bout. Un T2 payé 200 000 € tout compris — 185 000 € de prix d'acquisition et 15 000 € de frais d'acte — loué en meublé au régime réel pendant dix ans, revendu 240 000 €. La séparation compte : la majoration forfaitaire de 15 % se calcule sur le seul prix d'acquisition, pas sur le total payé chez le notaire. Les frais, eux, s'ajoutent pour leur montant réel. Amortissements immobiliers déduits : 6 120 € par an — gros œuvre 1 700 €, façade et toiture 1 020 €, installations techniques 1 700 €, agencements 1 700 € — soit 61 200 € sur dix ans. J'écris l'hypothèse : les loyers ont absorbé l'amortissement chaque année, sans report.

18 397 € d'écart, sur le même appartement vendu au même prix. Deux effets s'y additionnent : 17 798 € viennent de la seule réintégration des amortissements, et 599 € d'une surtaxe que cette vente n'aurait jamais payée avant la réforme. J'y reviens plus bas.

Refaites-le sur votre dossier : les seules données qui vous manquent sont votre prix d'acte, vos frais et le total de vos amortissements déduits.

Quelles sont les deux dates qui font baisser la facture ?

Les deux dates sont 22 ans et 30 ans de détention. À 22 ans, votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. À 30 ans, elle est exonérée de prélèvements sociaux. Entre les deux, il reste 17,2 % à payer. L'abattement commence à jouer dès la sixième année, mais il monte lentement.

Le rythme n'est pas le même pour les deux impôts, et c'est ce décalage qui crée une zone d'attente utile. À l'impôt sur le revenu, l'abattement progresse de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année. Aux prélèvements sociaux, de 1,65 % par an sur la même période.

Exemple : 20 000 € de plus-value brute après huit ans de détention. Trois années au-delà de la cinquième, soit 18 % d'abattement à l'impôt sur le revenu : vous êtes imposé sur 16 400 €.

Sur notre T2 vendu à dix ans, l'abattement est de 30 % à l'impôt sur le revenu et de 8,25 % aux prélèvements sociaux. C'est peu, et c'est normal : la mécanique est faite pour récompenser la détention longue.

La conséquence pratique est simple. Si vous êtes à un an ou deux d'un palier qui compte, le calcul d'attente vaut d'être fait, parce que les 19 % d'impôt sur le revenu disparaissent d'un coup à 22 ans. Si vous êtes à douze ans de détention, attendre pour attendre ne rapporte que quelques points d'abattement par an.

À partir de quand payez-vous la surtaxe ?

Vous payez la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées dès que votre plus-value imposable dépasse 50 000 €. C'est la plus-value après abattement pour durée de détention qui compte, pas la plus-value brute. Le taux démarre à 2 % et monte par paliers jusqu'à 6 %.

Cette taxe existe depuis longtemps et ne concernait, en pratique, que des ventes importantes. La réforme de 2025 change cela sans l'avoir dit : en gonflant la plus-value imposable, elle amène au seuil des vendeurs ordinaires.

Regardez notre T2. Avant la réforme, sa plus-value imposable était de 8 575 € : la question ne se posait pas, et à aucun moment de ces dix ans ce vendeur n'a pu imaginer qu'elle se poserait. Depuis, elle est de 51 415 € — soit 1 415 € au-dessus du seuil. Un studio de province loué dix ans paie une taxe conçue pour les grosses ventes, sans que rien n'ait changé dans l'opération elle-même.

Le premier palier n'est pas un taux plein : entre 50 001 € et 60 000 €, la taxe se calcule à 2 % de la plus-value, diminués d'un vingtième de l'écart qui vous sépare de 60 000 €. Exemple : 55 000 € de plus-value imposable. La taxe fait 2 % de 55 000 €, soit 1 100 €, moins un vingtième de 5 000 €, soit 250 €. Vous payez 850 €.

Sur notre T2, le même calcul donne 2 % de 51 415 €, soit 1 028 €, moins un vingtième de 8 585 €, soit 429 €. La surtaxe s'établit à 599 € — la dernière ligne du tableau plus haut.

Ce lissage évite qu'un euro de plus-value supplémentaire déclenche une taxe pleine. Il n'empêche pas que le seuil soit désormais franchi par des dossiers qui ne l'approchaient jamais.

Que sortir avant de négocier ?

Trois données, et vous les avez déjà.

Le total de vos amortissements déduits depuis l'achat. Il est dans les tableaux d'amortissements de vos liasses fiscales, ligne par ligne, année par année. C'est le chiffre qui pèse le plus lourd dans votre calcul, et c'est celui que personne ne pense à sortir avant de signer.

Votre date d'acquisition exacte, celle de l'acte. Elle donne votre durée de détention au jour de la vente, donc votre abattement, donc votre distance aux paliers de 22 et 30 ans.

Votre prix d'achat et vos frais d'acte, séparément — ils figurent tous les deux sur l'acte — ainsi que les travaux que vous pouvez justifier. Au-delà de cinq ans, vous comparerez ces travaux avec la majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition et vous garderez la plus favorable.

Avec ces trois chiffres, vous savez ce que votre vente coûte avant d'en discuter le prix. Sur notre T2, c'est une facture de 21 959 € — celle que le vendeur découvre après la signature s'il ne l'a pas calculée avant, dont 18 397 € qu'il n'aurait pas payés sous les règles d'avant février 2025. Le mécanisme, année par année, est détaillé dans « Ce que vos amortissements vous coûteront le jour de la revente », et le régime qui produit ces amortissements dans « LMNP de A à Z : les 4 régimes de la location ».